ทีมเศรษฐกิจไม่มี “อสังหาริมทรัพย์” อยู่ในแผนการเล่น? คำถามเชิงนโยบายจากอินโฟกราฟิกเศรษฐกิจรัฐบาล
อินโฟกราฟิกที่รัฐบาลเผยแพร่ภายใต้แนวคิด “เราต้องขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยทีมเวิร์ก” ซึ่งเปรียบการบริหารเศรษฐกิจไทยเสมือนทีมฟุตบอล พร้อมตั้งเป้าหมายผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตมากกว่า 3% และยกระดับขีดความสามารถการแข่งขันของประเทศสู่ 20 อันดับแรกของโลก ได้สร้างข้อสังเกตในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ เมื่อภาคธุรกิจที่มีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจกลับไม่ปรากฏอยู่ในรายชื่ออุตสาหกรรมหลักที่รัฐบาลนำเสนอ
ในอินโฟกราฟิกดังกล่าว ภาคอุตสาหกรรมที่ถูกจัดวางเป็น “กองหน้า” ประกอบด้วย เกษตร อาหาร ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ สุขภาพ การท่องเที่ยว การค้า และเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ขณะที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ถูกกล่าวถึง
ประเด็นดังกล่าวจึงนำไปสู่คำถามว่า การไม่ปรากฏชื่อของภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงการเลือกสื่อสารเฉพาะบางอุตสาหกรรม หรือสะท้อนมุมมองเชิงนโยบายที่ยังไม่ได้ให้ความสำคัญกับภาคส่วนนี้ในฐานะเครื่องยนต์เศรษฐกิจ
อสังหาริมทรัพย์มากกว่าธุรกิจซื้อขายบ้าน
แม้ภาพจำของคนทั่วไปจะมองว่าอสังหาริมทรัพย์คือธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม แต่ในเชิงเศรษฐกิจ ภาคส่วนนี้เชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุตสาหกรรมจำนวนมาก ตั้งแต่ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ สี กระจก ระบบไฟฟ้าและประปา ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร ธุรกิจนายหน้า ตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า สถาบันการเงิน ประกันภัย ไปจนถึงธุรกิจบริหารอาคารและบริการหลังการขาย
หากรวมกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งหมด ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 10-15% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และยังเป็นภาคธุรกิจที่สร้างผลคูณทางเศรษฐกิจผ่านการลงทุนและการจ้างงานในหลายอุตสาหกรรมพร้อมกัน
นโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่เห็นภาพการพัฒนาเมือง
อีกประเด็นที่ถูกตั้งข้อสังเกต คือ การนำเสนอวิสัยทัศน์เศรษฐกิจของรัฐบาลยังไม่สะท้อนแนวคิดด้านการพัฒนาเมือง ซึ่งกำลังเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของหลายประเทศ
คำสำคัญที่ถูกใช้ในเวทีเศรษฐกิจโลก เช่น Housing, Urban Development, Smart City, Transit-Oriented Development (TOD), Affordable Housing, Mixed-use Development, REIT และ Data Center ยังไม่ปรากฏอย่างเด่นชัดในภาพรวมของการสื่อสารนโยบาย
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายประเทศใช้การพัฒนาเมืองเป็นเครื่องมือสร้างความสามารถในการแข่งขัน ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การสร้างเมืองอัจฉริยะ หรือการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) เพื่อดึงดูดการลงทุนและบุคลากรคุณภาพ
โจทย์ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการคำตอบ
ภายใต้เป้าหมายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังรอความชัดเจนในหลายประเด็น อาทิ
- แนวทางพัฒนาเมืองและศูนย์เศรษฐกิจแห่งใหม่
- นโยบายเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
- มาตรการลดต้นทุนด้านที่อยู่อาศัย
- การพัฒนาเมืองรองให้เป็นฐานเศรษฐกิจใหม่
- การผลักดันโครงการรอบระบบขนส่งมวลชน (TOD)
- การสนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้ (Affordable Housing)
- การใช้ REIT เป็นกลไกระดมทุนโครงสร้างพื้นฐาน
- การดึงดูดการลงทุนด้าน Data Center และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล
จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีรายละเอียดเชิงนโยบายที่ชัดเจนในประเด็นเหล่านี้เมื่อเทียบกับการผลักดันอุตสาหกรรมอื่น
Housing Affordability ยังเป็นโจทย์สำคัญ
อีกหนึ่งความท้าทายคือปัญหาความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย (Housing Affordability)
ผู้ประกอบการหลายรายสะท้อนตรงกันว่า ปัญหาของตลาดไม่ได้อยู่ที่ประชาชนไม่มีความต้องการซื้อบ้าน แต่เกิดจากกำลังซื้อที่อ่อนแอจากหลายปัจจัย ทั้งรายได้ที่เติบโตช้ากว่าราคาที่อยู่อาศัย หนี้ครัวเรือนระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนที่ดิน และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
เมื่อประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ย่อมส่งผลต่อการบริโภค การลงทุน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจในห่วงโซ่ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
Data Center และ Mixed-use คืออสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
แนวโน้มการลงทุนทั่วโลกยังสะท้อนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนผ่านจากการพัฒนาโครงการเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ไปสู่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับเศรษฐกิจยุคใหม่
Data Center แม้ถูกจัดอยู่ในกลุ่มธุรกิจเทคโนโลยี แต่ในเชิงการลงทุนจำเป็นต้องอาศัยที่ดิน ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ การวางผังเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน จึงมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับภาคอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่โครงการ Mixed-use ซึ่งรวมที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า พื้นที่สีเขียว โรงพยาบาล และระบบขนส่งไว้ในพื้นที่เดียว ก็กำลังกลายเป็นรูปแบบการพัฒนาเมืองที่ได้รับความนิยมในหลายประเทศ
เครื่องยนต์เศรษฐกิจที่ไม่ควรถูกมองข้าม
หากรัฐบาลตั้งเป้าหมายให้เศรษฐกิจไทยเติบโตมากกว่า 3% ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่สามารถกระตุ้นการลงทุนภายในประเทศ สร้างการจ้างงาน และเชื่อมโยงอุปสงค์ไปยังหลายภาคธุรกิจได้พร้อมกัน
การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ปรากฏในภาพการสื่อสารนโยบายเศรษฐกิจ จึงทำให้เกิดคำถามในเชิงนโยบายว่า รัฐบาลวางบทบาทของภาคส่วนนี้ไว้อย่างไร และจะใช้เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจหรือไม่
บทวิเคราะห์
อินโฟกราฟิกดังกล่าวอาจไม่ได้มีเจตนาลดทอนความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ในมุมของการสื่อสารนโยบาย ภาพที่ปรากฏสะท้อนว่า ประเด็นด้านการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยยังไม่ได้ถูกนำเสนอในฐานะยุทธศาสตร์เศรษฐกิจหลัก
ในขณะที่หลายประเทศใช้การพัฒนาเมือง การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน การส่งเสริมที่อยู่อาศัย และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ เป็นเครื่องมือยกระดับศักยภาพการแข่งขัน ประเทศไทยจึงอาจต้องตอบคำถามสำคัญว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีบทบาทอยู่ตรงไหนในแผนเศรษฐกิจระยะต่อไป
เพราะในมิติทางเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงธุรกิจซื้อขายบ้าน หากแต่เป็นกลไกที่เชื่อมโยงการลงทุน การจ้างงาน ระบบการเงิน และการพัฒนาเมือง ซึ่งล้วนมีผลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
