PROSPECT REIT Q2/69 รายได้ 292 ล้าน Occupancy 97% เดินหน้าเพิ่มทุน BFTZ 4 ดันพอร์ต 1.5 หมื่นล้าน

PROSPECT REIT รายงานผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2569 ยังรักษาระดับการเช่าได้สูง โดยมีรายได้รวม 292.36 ล้านบาท และกำไรจากการดำเนินงาน 167.42 ล้านบาท ขณะที่อัตราการเช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 97% จากทรัพย์สินภายใต้การบริหาร 5 โครงการ พื้นที่ให้เช่ารวม 564,758 ตารางเมตร ในทำเลบางนา-ตราดและสมุทรปราการ

ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ายังมีแรงหนุนจากการลงทุนภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และเทคโนโลยี ซึ่งเป็นกลุ่มผู้เช่ารายใหม่ที่เข้ามาในพอร์ตของ PROSPECT REIT

รายได้ 292 ล้าน อัตราเช่า 97%

สำหรับไตรมาส 2/2569 PROSPECT REIT มีรายได้รวม 292.36 ล้านบาท และมีกำไรจากการดำเนินงาน 167.42 ล้านบาท ขณะที่อัตราการเช่าอยู่ที่ 97% ถือเป็นระดับสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 5.64 แสนตารางเมตร

ปัจจุบันกองทรัสต์มีผู้เช่ามากกว่า 290 ราย กระจายอยู่ในหลายอุตสาหกรรมและหลายสัญชาติ ซึ่งช่วยลดการพึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง

อีกปัจจัยที่น่าสนใจคือความต้องการพื้นที่ในเขต Free Zone โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการต่างชาติที่ต้องการเช่าคลังสินค้าและโรงงานในระยะยาว ขณะที่ผู้เช่ารายใหม่มีสัดส่วนจากกลุ่ม Electronic Components เพิ่มขึ้น สอดคล้องกับการขยายตัวของอุตสาหกรรมดิจิทัลและเทคโนโลยี

เปลี่ยนจ่ายผลตอบแทนเป็นรายเดือน

ในปีนี้ PROSPECT REIT ปรับรูปแบบการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนจากเดิมที่จ่ายเป็นรายไตรมาสมาเป็นรายเดือน โดยเริ่มจากผลการดำเนินงานเดือนเมษายน 2569

ล่าสุดคณะกรรมการอนุมัติจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนสำหรับผลการดำเนินงานเดือนมิถุนายนในอัตรา 0.0705 บาทต่อหน่วย กำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 24 สิงหาคม 2569 และจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยวันที่ 8 กันยายน 2569

เมื่อรวมผลประโยชน์ตอบแทนในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 PROSPECT REIT จ่ายไปแล้ว 0.4295 บาทต่อหน่วย

การจ่ายรายเดือนช่วยเพิ่มความถี่ของกระแสเงินสดสำหรับผู้ถือหน่วย แต่ในเชิงการลงทุน ประเด็นสำคัญยังอยู่ที่ความสามารถของทรัพย์สินในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการจ่ายผลตอบแทนในระยะยาว

เดินหน้า BFTZ 4 เพิ่มสินทรัพย์ 4.9 พันล้านบาท

อีกโจทย์สำคัญของ PROSPECT REIT ในช่วงครึ่งปีหลังคือการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 เพื่อเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการ บางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา

BFTZ 4 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 187,949 ตารางเมตร โดยขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน หลังขึ้นเครื่องหมาย XR เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม 2569 เพื่อกำหนดสิทธิของผู้ถือหน่วยเดิมในการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน

หากการลงทุนเป็นไปตามแผน มูลค่าสินทรัพย์รวมของ PROSPECT REIT จะเพิ่มจากประมาณ 10,064 ล้านบาท เป็น 15,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 5,000 ล้านบาท

ขณะเดียวกัน อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของพอร์ตจะเพิ่มจากประมาณ 15 ปี เป็น 28 ปี ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่มีนัยสำคัญต่อโครงสร้างทรัพย์สินของกองทรัสต์

FDI-อิเล็กทรอนิกส์ หนุนดีมานด์คลังสินค้า

PROSPECT REIT มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ยังได้รับแรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิตและการลงทุนในอุตสาหกรรมแห่งอนาคต โดยเฉพาะอิเล็กทรอนิกส์และเทคโนโลยีขั้นสูง

บริษัทระบุว่า การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือ FDI มีมูลค่า 1,368,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการใช้พื้นที่โรงงานและคลังสินค้า

ขณะที่ผู้เช่าของ PROSPECT REIT ยังไม่พบผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ ทั้งด้านการขนส่งและการดำเนินงาน

โจทย์ใหม่หลังพอร์ตโต

แม้ตัวเลข Occupancy 97% และการเพิ่มขนาดพอร์ตเป็น 1.5 หมื่นล้านบาทจะเป็นปัจจัยบวก แต่สิ่งที่ต้องติดตามต่อจากนี้คือ คุณภาพของการเติบโต

การเพิ่มทุนและซื้อทรัพย์สินใหม่จะทำให้จำนวนหน่วยทรัสต์เพิ่มขึ้น ดังนั้น การพิจารณาความคุ้มค่าของ BFTZ 4 ไม่ควรดูเฉพาะมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น แต่ต้องดูว่าทรัพย์สินใหม่สามารถสร้างรายได้และกระแสเงินสดได้มากเพียงพอที่จะสนับสนุน ผลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วย ได้หรือไม่

อีกประเด็นคือการรักษา Occupancy ให้อยู่ในระดับสูง หลังพอร์ตขยายตัวจากพื้นที่เดิมกว่า 5.64 แสนตารางเมตร และมีทรัพย์สินใหม่เข้ามาเพิ่มเติม

ดังนั้น ครึ่งปีหลังของ PROSPECT REIT จึงเป็นช่วงเปลี่ยนจาก “บริหารทรัพย์สินเดิมให้เช่าเต็ม” ไปสู่โจทย์ “ขยายพอร์ตพร้อมรักษาผลตอบแทนต่อผู้ถือหน่วย” ซึ่งจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญว่าการเติบโตครั้งนี้สร้างมูลค่าเพิ่มให้ผู้ถือหน่วยได้มากเพียงใด