SENA ชี้ตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนจาก “กู้ไม่ผ่าน” เป็น “ไม่กล้ากู้” ดันโมเดลเช่าออมบ้านรับมือกำลังซื้อชะลอ
บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่าปัญหาหลักของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันกำลังเปลี่ยนจากการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Bank Reject) ไปสู่ภาวะที่ผู้บริโภค “ไม่กล้าก่อหนี้” แม้จะมีศักยภาพในการซื้อบ้าน โดยบริษัทระบุว่าลูกค้าที่ตัดสินใจยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเหตุผลด้านความกังวลทางการเงิน มีสัดส่วนสูงกว่ากลุ่มที่กู้ไม่ผ่านแล้ว
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจที่ค่าครองชีพสูง รายได้ไม่แน่นอน และระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมากลังเลต่อการตัดสินใจก่อภาระหนี้ระยะยาว แม้ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ก็ตาม
ข้อมูลของบริษัทระบุว่า สาเหตุของการไม่โอนกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันมาจาก Self-Rejection หรือการที่ลูกค้าตัดสินใจยกเลิกเองก่อนโอน คิดเป็นประมาณ 50% ของยอดปฏิเสธการโอนทั้งหมด สูงกว่ากรณี Bank Reject ที่มีสัดส่วนราว 40% ส่วนอีกประมาณ 10% มาจากการเปลี่ยนแผนด้วยเหตุผลอื่น
ลูกค้ากลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่ผ่านขั้นตอนเลือกโครงการ วางเงินจอง และเตรียมยื่นกู้แล้ว แต่กลับยกเลิกในช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากกังวลเรื่องความมั่นคงของรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
เพื่อรองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เสนาเดินหน้าผลักดันโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นสำหรับผู้ที่ยังไม่สามารถขอสินเชื่อได้ แต่ปัจจุบันขยายกลุ่มเป้าหมายมายังผู้ที่ยังไม่มั่นใจในการตัดสินใจก่อหนี้ แม้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อก็ตาม
รูปแบบดังกล่าวเปิดโอกาสให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยก่อน พร้อมชำระค่าเช่าในลักษณะสะสมสิทธิซื้อบ้าน โดยเงินที่ชำระในช่วง 3 ปีแรกจะนำไปหักเป็นเงินต้นของราคาบ้าน ทำให้ราคาซื้อสุทธิลดลงเฉลี่ยประมาณ 9% หากตัดสินใจซื้อในภายหลัง อีกทั้งประวัติการชำระเงินยังสามารถใช้ประกอบการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้
บริษัทมองว่าโมเดลลักษณะนี้ช่วยลดความเสี่ยงทั้งต่อผู้ซื้อ ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน เนื่องจากผู้ซื้อมีโอกาสประเมินความพร้อมทางการเงินก่อนเป็นหนี้ระยะยาว ซึ่งอาจช่วยลดโอกาสการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในอนาคต
Property Channel
ประเด็นที่เสนาสะท้อนถือเป็นสัญญาณสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เพราะแสดงให้เห็นว่า “ดีมานด์ไม่ได้หาย แต่ความเชื่อมั่นในการก่อหนี้ลดลง” ซึ่งแตกต่างจากช่วงก่อนหน้าที่ปัญหาหลักอยู่ที่การเข้มงวดสินเชื่อของธนาคาร
หากข้อมูลที่บริษัทพบสอดคล้องกับภาพรวมตลาด จะสะท้อนว่าผู้ประกอบการอาจต้องแข่งขันด้วย โมเดลการเงิน (Financial Innovation) มากกว่าการแข่งขันด้านโปรโมชั่นเพียงอย่างเดียว ไม่ว่าจะเป็นโครงการเช่าออมบ้าน การผ่อนดาวน์ยืดหยุ่น หรือรูปแบบ Rent-to-Own เพื่อช่วยลดความกังวลของผู้บริโภคก่อนตัดสินใจซื้อ
ในอีกด้านหนึ่ง โมเดลลักษณะนี้อาจกลายเป็นเครื่องมือช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการในช่วงที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ขณะที่ความสำเร็จในระยะยาวจะขึ้นอยู่กับอัตราการเปลี่ยนจากผู้เช่าไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านจริง และคุณภาพสินเชื่อของลูกค้าในท้ายที่สุด มากกว่าจำนวนผู้เข้าร่วมโครงการเพียงอย่างเดียว.
