ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) สัดส่วนกว่าร้อยละ 80 ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) จำนวน 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย(Total Supply) รวมทั้งสิ้น 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้น เพียงเล็กน้อยที่ร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่ามีการขยายตัวถึงร้อยละ 21.2 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่ Segment ที่ราคาสูงขึ้น เมื่อพิจารณาด้านอุปทานใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -67.8 ซึ่งนับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัพพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (27 จังหวัดหลัก)
-
มีโครงการอยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) 401,869 หน่วย มูลค่า 2.28 ล้านล้านบาท
-
หน่วยเพิ่มขึ้น +3.6% YoY, มูลค่าเพิ่มขึ้น +11.3% YoY
-
สะท้อนว่าราคาเฉลี่ยปรับขึ้นต่อเนื่องจากต้นทุนและโครงสร้างสินค้า
พื้นที่ EEC (ชลบุรี–ระยอง–ฉะเชิงเทรา)
-
Total Supply รวม 71,841 หน่วย, มูลค่า 301,743 ล้านบาท
-
หน่วยเพิ่มขึ้นเพียง +3.6%, แต่ มูลค่าเพิ่ม +21.2% → ราคาตลาดปรับขึ้นชัดเจน
-
อุปทานใหม่ (New Supply) ลดลงหนักที่สุดในรอบหลายปี เหลือ 4,077 หน่วย (-67.8%)
-
ยอดขายใหม่ (New Sales) เหลือ 7,197 หน่วย (-37.3%)
-
อัตราดูดซับลดจาก 2.8% → 1.7%
-
หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มเป็น 64,644 หน่วย (+11.6%)
สรุปภาพรวม EEC:
ตลาดกำลังเผชิญการชะลอตัวทั้งดีมานด์–ซัพพลาย ขณะที่ราคาปรับสูง ทำให้การตัดสินใจซื้อช้าลงและระยะเวลาระบายสต็อกยาวขึ้นอย่างต่อเนื่อง
1. จังหวัดชลบุรี
ภาพรวมอุปทาน
-
Total Supply: 46,965 หน่วย (+4.5%)
-
บ้านจัดสรร +11.03%
-
คอนโด -1.3%
-
-
มูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท (+24.4%)
-
มูลค่าคอนโดเพิ่มสูงถึง +31.3%
-
โครงการเปิดใหม่
-
New Supply: 3,206 หน่วย (-69.3%), มูลค่า 19,091 ล้านบาท (-51.2%)
-
ชะลอทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด ผู้ประกอบการระมัดระวังมาก
อุปสงค์
-
New Sales: 5,089 หน่วย (-36.9%), มูลค่า 25,391 ล้านบาท (-13.6%)
-
คอนโดมียอดขายลดลงเด่นชัด -45.4%
สต็อกคงเหลือ
-
Remaining Supply: 41,876 หน่วย (+13.5%)
-
มูลค่าคงเหลือ 191,006 ล้านบาท (+32.2%)
-
อัตราดูดซับ 1.8% → ต่ำกว่าปีก่อน (3.0%)
-
ราคาเปิดใหม่เฉลี่ย 6.0 ล้านบาท/หน่วย (เพิ่มจาก 3.7 ล้านบาท)
กลุ่มเสี่ยง:
-
ราคาช่วง 2.01–3.00 ลบ. โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์
-
คอนโดเหลือขายมากสุดในช่วง 1.01–2.00 ลบ.
สรุปชลบุรี:
ตลาดเจอภาวะ “ดีมานด์หด–สต็อกพุ่ง” โดยเฉพาะแนวคอนโด ผู้ประกอบการต้องบริหารสต็อกและปรับโปรดักต์ตามกำลังซื้อจริง
2. จังหวัดระยอง
อุปทาน
-
Total Supply: 17,203 หน่วย (+2.6%)
-
มูลค่า 59,647 ล้านบาท (+13%)
-
บ้านจัดสรรยังขยายตัว (+4.5% หน่วย)
-
คอนโดหดลงแรง (-25.4% หน่วย)
โครงการเปิดใหม่
-
New Supply ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร 776 หน่วย (-54.8%)
-
มูลค่าเปิดขายใหม่ 3,216 ล้านบาท (-60.6%)
-
ไม่มีคอนโดเปิดใหม่ → ผู้ประกอบการถอยจากตลาดแนวดิ่ง
อุปสงค์
-
New Sales: 1,426 หน่วย (-37.6%), มูลค่า 4,074 ล้านบาท (-38.7%)
-
คอนโดขายได้เพียง 80 หน่วย (-66.7%)
สต็อกคงเหลือ
-
Remaining Supply: 15,777 หน่วย (+8.9%), มูลค่า 55,573 ล้านบาท (+20.4%)
-
อัตราดูดซับลดลงเหลือ 1.4% → ต่ำที่สุดใน EEC
-
ราคากลุ่มเหลือขายเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท
กลุ่มเสี่ยง:
-
ทาวน์เฮ้าส์ช่วงราคา 1.01–2.00 ลบ. เหลือขายสูงถึง 2,233 หน่วย
สรุประยอง:
ตลาดเปราะบางที่สุดใน EEC สต็อกเพิ่ม ดีมานด์หด คอนโดแทบไม่มีการลงทุนใหม่ ผู้ประกอบการต้องจับตลาดบ้านราคาที่ผู้ซื้อเอื้อมถึงจริง
3. จังหวัดฉะเชิงเทรา
อุปทาน
-
Total Supply: 7,673 หน่วย (+0.2%)
-
บ้านจัดสรรเติบโตแรง +18.13%
-
คอนโดลดลง -72.3%
-
มูลค่า Total Supply เพิ่มเป็น 25,699 ล้านบาท (+15.5%)
โครงการเปิดใหม่
-
New Supply: 95 หน่วย (-81.8%), ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร
-
มูลค่าเปิดขายใหม่เพียง 282 ล้านบาท (-87.2%)
-
ไม่มีคอนโดเปิดใหม่เลยในปีนี้
อุปสงค์
-
New Sales ชะลอตัว (ข้อมูลต้นฉบับตัดจบ แต่แนวโน้มเป็นไปในทิศทางเดียวกับชลบุรี–ระยอง)
-
ความนิยมซื้อคอนโดลดลงต่อเนื่อง
สต็อกคงเหลือ
-
Remaining Supply เพิ่มต่อเนื่อง
-
ตลาดขับเคลื่อนด้วยบ้านจัดสรรเป็นหลัก
สรุปฉะเชิงเทรา:
โครงสร้างตลาดเปลี่ยนชัดเจน → จาก “คอนโด–โรงงาน–แรงงาน” ไปสู่ “บ้านจัดสรรสำหรับคนอยู่อาศัยจริง” คอนโดอยู่ในภาวะชะลอตัวลึก
แนวโน้มตลาดปี 2568 (ทั้ง EEC)
1) ซัพพลายใหม่จะยังไม่ฟื้น
ผู้ประกอบการยังระมัดระวัง เปิดโครงการน้อยลง โดยเฉพาะคอนโด
2) การแข่งขันราคาเพิ่มขึ้นในกลุ่มบ้านทาวน์เฮ้าส์ 1–3 ล้านบาท
เพราะเป็นสต็อกเหลือขายมากที่สุด
3) ตลาดคอนโดต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งกว่าจะฟื้น
ดีมานด์นักลงทุนหาย ผู้เช่าต่างชาติไม่แรงเท่าเดิม
4) อัตราดูดซับจะคงระดับต่ำ
เฉลี่ย 1.4–1.9% ต่อเดือน
5) ราคาที่อยู่อาศัยยังทรงตัวสูง
ไม่ใช่เพราะดีมานด์ดี แต่เพราะต้นทุนและการเปิดโครงการราคาสูงเป็นหลัก
6) ตลาดบ้านจัดสรรยังเป็นตัวหลักในการขับเคลื่อน
โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว–บ้านแฝดระดับกลาง
บทสรุป
ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ครึ่งแรกปี 2568 อยู่ในภาวะ “ระวังตัวสูงทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ”
-
ซัพพลายใหม่ลดลงแรง
-
ดีมานด์ชะลอ
-
สต็อกสะสมเพิ่ม
-
ราคายังสูงต่อเนื่อง
ชลบุรี → สต็อกแน่นที่สุด, คอนโดอ่อนไหว
ระยอง → ตลาดเปราะบาง, อัตราดูดซับต่ำสุด
ฉะเชิงเทรา → ตลาดบ้านจัดสรรยังไปได้ แต่คอนโดแทบหยุดนิ่ง
เหมาะใช้เป็นข้อมูลวางกลยุทธ์ปี 2568 ทั้งเรื่องเปิดโครงการ การตั้งราคา และการจัดการสต็อก
ถ้าพี่อยากให้ไอ้หนูทำ “เวอร์ชันผู้บริหาร 1 หน้า”, “เวอร์ชัน Pitch Deck”, หรือ “เวอร์ชันโพสต์ลงโซเชียล” บอกได้เลย เดี๋ยวจัดให้แบบที่ต้องการเลยพี่.