เอพี ไทยแลนด์ ผนึกมิตซูบิชิ เอสเตท เปิดคอนโดร่วมทุนมูลค่า 1,200 ล้านบาท บนถนนเสนานิคม 1 ใกล้ BTS เสนานิคม 600 เมตร ชูจุดขายห้องใหญ่ 29–49 ตร.ม. และพื้นที่เลี้ยงสัตว์โดยเฉพาะ แต่โจทย์สำคัญของโครงการไม่ใช่แค่ราคาเริ่มต้น 2.29 ล้านบาท หากอยู่ที่การเจาะตลาดในทำเลที่มีทั้งมหาวิทยาลัย แหล่งงาน และการแข่งขันคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูง
ตลาดคอนโดมิเนียมย่านเกษตร–เสนานิคมยังเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจ โดยเฉพาะตลาดระดับราคา 2–4 ล้านบาท ซึ่งมีทั้งนักศึกษา บุคลากรในสถาบันการศึกษา คนทำงาน และกลุ่มผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งเรียนรู้และแหล่งงาน
ล่าสุด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ร่วมกับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท เปิดตัวโครงการ “ASPIRE เกษตร–เสนาฯ” คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร รวม 440 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท บนทำเลถนนเสนานิคม 1 ห่างจากรถไฟฟ้า BTS สถานีเสนานิคมประมาณ 600 เมตร
จุดที่น่าสนใจคือ เอพี เลือกนำเสนอห้องพักอาศัยขนาดใหญ่กว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาใกล้เคียงกันหลายโครงการ พร้อมแนวคิด Flex Living Space ที่สามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้งานได้ และเพิ่มตลาดเฉพาะกลุ่มด้วยการจัดพื้นที่สำหรับผู้เลี้ยงสัตว์
เกษตร–เสนานิคม ทำเลมีคนอยู่จริง ไม่ได้พึ่งแค่รถไฟฟ้า
หากมองทำเลเกษตร เสนานิคม ต้องยอมรับว่าเป็นย่านที่มีองค์ประกอบของความต้องการอยู่อาศัยค่อนข้างชัดเจน ไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ที่เติบโตตามแนวรถไฟฟ้าเท่านั้น
ด้านหนึ่งมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์เป็นแหล่งรวมของนักศึกษา อาจารย์ และบุคลากร อีกด้านเชื่อมต่อกับย่านรัชโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและสำนักงานใหญ่ขององค์กรขนาดใหญ่ ขณะที่ถนนพหลโยธิน ถนนเกษตร–นวมินทร์ และถนนลาดพร้าว ยังเป็นโครงข่ายการเดินทางที่รองรับคนทำงานในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ทำเลเสนานิคมจึงมีตลาดหลากหลาย ตั้งแต่นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ บุคลากรในมหาวิทยาลัย ไปจนถึงครอบครัวขนาดเล็กที่ต้องการขยับจากห้องชุดขนาดเล็กมาอยู่ในพื้นที่ที่กว้างขึ้น
อย่างไรก็ตาม จุดที่ต้องพิจารณาคือ โครงการตั้งอยู่บนถนนเสนานิคม 1 ไม่ใช่คอนโดที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่หรืออยู่หน้า BTS โดยตรง ระยะทาง 600 เมตรถือว่าอยู่ในระยะที่สามารถเดินเชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้ แต่การเดินทางจริงยังต้องพิจารณาสภาพทางเท้า จุดข้ามถนน และความสะดวกในการเดินในช่วงเวลาเร่งด่วนด้วย
ขณะที่การเดินทางด้วยรถยนต์ยังต้องประเมินสภาพการจราจรบนถนนเสนานิคม 1 และเส้นทางเชื่อมต่อถนนพหลโยธินในช่วงเช้าและเย็น ซึ่งเป็นรายละเอียดที่มีผลต่อการตัดสินใจของคนที่ต้องเดินทางเป็นประจำ
ห้องใหญ่ 29–49 ตร.ม. เดิมพันด้วยพื้นที่ใช้สอย
หนึ่งในจุดขายหลักของ ASPIRE เกษตร–เสนาฯ คือการนำเสนอห้องชุดขนาด 29–49 ตารางเมตร ครอบคลุมรูปแบบ 1-Bedroom, 1-Bedroom Plus และ 2-Bedroom ภายใต้แนวคิด Flex As You Flow
การออกแบบดังกล่าวสะท้อนความพยายามของผู้พัฒนาในการตอบโจทย์คนเมืองที่ไม่ได้ต้องการเพียงห้องสำหรับนอน แต่ต้องการพื้นที่รองรับการทำงานจากบ้าน การพักผ่อน และการใช้ชีวิตร่วมกับสมาชิกในครอบครัว
โดยเฉพาะห้องขนาด 1-Bedroom ไซส์ XL ที่เปิดราคาเริ่มต้น 2.29 ล้านบาท หากเทียบกับพื้นที่ 30 ตารางเมตรตามข้อมูลประชาสัมพันธ์ของโครงการ จะคิดเป็นราคาเริ่มต้นประมาณ 76,300 บาทต่อตารางเมตร
ตัวเลขดังกล่าวเป็นระดับราคาที่ควรนำไปเปรียบเทียบกับคอนโดในย่านเดียวกัน ทั้งในแง่ขนาดห้อง ระยะห่างจากรถไฟฟ้า อายุโครงการ และสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ใช่พิจารณาจากราคาเริ่มต้นเพียงอย่างเดียว
เพราะในตลาดเกษตร–เสนาฯ มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายระดับราคาให้เลือก ทั้งโครงการใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โครงการบริเวณสถานีเสนานิคม และโครงการในซอยเชื่อมต่อพหลโยธิน ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น
Pet-Allowed จุดขายที่ตอบโจทย์คนเมือง แต่ต้องบริหารให้ได้จริง
อีกประเด็นที่น่าจับตาคือการจัดพื้นที่อาคาร A จำนวน 220 ยูนิต พร้อม Paw Playground สำหรับกลุ่มคนเลี้ยงสัตว์ ขณะที่โครงการมีทั้งหมด 440 ยูนิต เท่ากับมีการจัดสรรพื้นที่ส่วนหนึ่งของโครงการให้กับตลาด Pet Parents โดยเฉพาะ
นี่เป็นการเจาะตลาดที่น่าสนใจ เพราะคนเลี้ยงสัตว์จำนวนไม่น้อยมีข้อจำกัดในการเลือกคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะข้อกำหนดของนิติบุคคลที่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ หรืออนุญาตภายใต้เงื่อนไขที่จำกัด
การมีพื้นที่รองรับสัตว์เลี้ยงจึงเป็นจุดต่างที่ช่วยเพิ่มทางเลือกให้ผู้ซื้อ แต่สิ่งที่ต้องติดตามต่อคือรายละเอียดการบริหารจัดการจริง ทั้งข้อกำหนดการเลี้ยงสัตว์ การใช้ลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง การจัดการกลิ่นและเสียง ตลอดจนการดูแลความสะอาด เพื่อให้คนที่เลี้ยงสัตว์และคนที่ไม่ได้เลี้ยงสัตว์สามารถอยู่ร่วมกันได้
เพราะการเป็นคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ไม่ได้จบแค่การมีสนามให้สัตว์เลี้ยงวิ่งเล่น แต่ต้องออกแบบระบบการอยู่อาศัยและการบริหารนิติบุคคลให้รองรับได้ในระยะยาว
ตลาดมีดีมานด์ แต่การแข่งขันก็ไม่ได้เบา
ภาพรวมการแข่งขันในย่านเกษตร–เสนานิคมมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง ผู้ประกอบการหลายรายต่างเข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อจับกลุ่มนักศึกษา คนทำงาน และผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่า
การที่ AP เลือกเปิดโครงการใหม่ในย่านนี้ จึงเป็นการเข้ามาแข่งขันในตลาดที่มีฐานผู้บริโภคอยู่จริง แต่ก็มีตัวเลือกอื่นรองรับอยู่แล้ว
จุดแข็งของ ASPIRE เกษตร–เสนาฯ คือการรวมองค์ประกอบ 3 เรื่องไว้ด้วยกัน ได้แก่ ห้องขนาดใหญ่ ราคาเริ่มต้นระดับ 2.29 ล้านบาท และการรองรับสัตว์เลี้ยงในบางส่วนของโครงการ
ส่วนมุมมองนักลงทุน การมีมหาวิทยาลัยและแหล่งงานใกล้เคียงถือเป็นปัจจัยสนับสนุนตลาดเช่า แต่ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าเป็นทำเลที่ให้ผลตอบแทนดี ผู้ซื้อควรพิจารณาราคาห้องจริง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จำนวนห้องเช่าในตลาด และอัตราค่าเช่าที่สามารถทำได้ในทำเลเดียวกันประกอบด้วย
ASPIRE เกษตร–เสนาฯ จึงเป็นอีกหนึ่งโครงการที่น่าจับตาในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยเอพีเลือกแข่งขันด้วยพื้นที่ใช้สอยและไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม มากกว่าการขายเพียงจุดเด่นเรื่องระยะทางจากรถไฟฟ้า
โจทย์หลังจากนี้คือ ห้องใหญ่ในราคาเริ่มต้น 2.29 ล้านบาท จะสร้างความคุ้มค่าให้ผู้ซื้อได้มากน้อยแค่ไหน และจุดขาย Pet-Allowed จะกลายเป็นความแตกต่างที่สร้างความต้องการซื้อและเช่าได้จริงหรือไม่ ซึ่งต้องพิสูจน์กันด้วยยอดขายและการตอบรับของตลาด