แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ อ่านเกมขาลงอสังหาฯ ชัด ชะลอซื้อที่ดิน–หยุดแนวสูง บริหารของเดิม ฝ่าตลาดอ่อนยาว

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ถือเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ “อ่านเกมตลาดได้เร็ว” และปรับยุทธศาสตร์เชิงรับอย่างเป็นระบบ โดยใช้ฐานสินทรัพย์ที่มีอยู่และความแข็งแกร่งด้านการเงินเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยง

จากการแถลงผลการดำเนินงานปี 2568 และแผนธุรกิจปี 2569 สะท้อนชัดว่า LH ไม่ได้คาดหวังการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เลือกเดินเกม “ประคองธุรกิจ” ในสภาวะที่อุปสงค์ยังอ่อนแรง ขณะที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังสูง

ตลาดปี 2568: อุปสงค์หดตัวทุกเซกเมนต์

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2568 จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงถึง 18% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยบ้านแนวราบลดลง 13% และคอนโดมิเนียมลดลงหนักถึง 21% สะท้อนว่ากำลังซื้อหดตัวในทุกระดับราคา

ขณะเดียวกัน ฝั่งอุปทานก็ปรับลดลงแรงเช่นกัน โดยข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าการเปิดขายโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงราว 33% จากปีก่อน สะท้อนการชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการทั้งตลาดบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม แม้การเปิดโครงการใหม่จะลดลง แต่ตลาดบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าหลักของ LH ยังคงเผชิญการแข่งขันสูง เนื่องจากจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ยังมากกว่าความต้องการซื้อ ต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน

LH ปี 2568: พึ่งบ้านแนวราบ เกาะตลาดบน

ในปี 2568 สินค้าหลักของ LH ยังคงเป็นบ้านแนวราบ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 87% ของยอดขายรวม ขณะที่คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนเพียง 13% และได้รับผลกระทบชัดเจนจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมีนาคม ทำให้ยอดขายชะลอในไตรมาส 2 ก่อนจะเริ่มฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง

ณ สิ้นปี 2568 LH มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 6 โครงการ มูลค่าขายคงเหลือกว่า 11,000 ล้านบาท และโครงการบ้านแนวราบมูลค่ากว่า 65,000 ล้านบาท โดยพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก สร้างยอดขายถึง 86% ของทั้งบริษัท และเกือบ 60% มาจากบ้านระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท

ที่น่าสังเกตคือ LH เปิดโครงการใหม่ในปี 2568 เพียง 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท ลดลงถึง 70% จากปีก่อน และไม่มีการซื้อที่ดินใหม่ตลอดทั้งปี สะท้อนท่าทีระมัดระวังต่อความเสี่ยงของตลาดอย่างชัดเจน

ฐานะการเงิน: แข็งแรงแต่ไม่ประมาท

ด้านการเงิน LH ยังคงรักษาความมั่นคงได้ดี โดยในปีที่ผ่านมาออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยเพียง 2.16% เพื่อรีไฟแนนซ์หนี้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิประมาณ 64,000 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้

อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในปี 2568 ลดลงราว 12% จากปีก่อน จากทั้งภาวะการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว และการขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ ทั้งศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยา และอะพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ 2 แห่ง ซึ่งทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไปในช่วงครึ่งหลังของปี

มองปี 2569: เศรษฐกิจโตต่ำ กำลังซื้อยังเปราะ

LH ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปี 2569 จะขยายตัวเพียงราว 1.5% จากแรงกดดันภาคส่งออก มาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ค่าเงินบาทแข็ง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้สินเชื่อโดยรวมยังหดตัว โดยเฉพาะกลุ่ม SMEs ที่เผชิญข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง

แม้จะมีปัจจัยบวกจากภาคการท่องเที่ยวและเสถียรภาพทางการเมืองที่ดีขึ้น แต่ภาพรวมกำลังซื้อในประเทศยังเปราะบาง และยังไม่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง

แผนปี 2569: เปิดน้อย คุมหนี้ เดินเกมเช่า

ภายใต้บริบทดังกล่าว LH วางเป้าหมายยอดขาย (Bookings) ปี 2569 ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าตั้งเป้าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท

บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ได้แก่

• Nantawan Prestige ราชพฤกษ์–พรานนก บ้านเดี่ยวระดับ 60–100 ล้านบาท

• Chaiyapruek 3 รามอินทรา–วงแหวน บ้านเดี่ยวระดับ 10–13 ล้านบาท

เมื่อรวมโครงการทั้งหมด LH จะมีโครงการในปี 2569 รวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยกว่า 85% เป็นบ้านแนวราบ

ด้านการลงทุน บริษัทเตรียมงบ 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นซื้อที่ดิน 2,000 ล้านบาท และลงทุนธุรกิจให้เช่า 2,500 ล้านบาท พร้อมแผนเปิดโรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่พัทยาในไตรมาส 4 และทยอยขายสินทรัพย์บางส่วนเข้ากองทรัสต์ เพื่อรักษาสภาพคล่องและลดภาระหนี้ โดยตั้งเป้าลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิลงเหลือประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2569

สะท้อนทิศทางตลาด: อยู่ให้รอด ก่อนคิดเติบโต

ภาพรวมแผนธุรกิจของ LH สะท้อนทิศทางเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไป คือ “ไม่เร่ง ไม่เสี่ยง และไม่หวังการฟื้นตัวเร็ว” การหยุดซื้อที่ดิน การชะลอโครงการแนวสูง และการใช้ทรัพย์สินที่มีอยู่สร้างรายได้อย่างมีวินัย เป็นกลยุทธ์รับมือกับตลาดที่ยังเต็มไปด้วยแรงกดดัน

ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจเผชิญปัญหาสภาพคล่องมากขึ้น ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีฐานทุนแข็งแรงอย่าง LH ยังพอมีพื้นที่ยืน แต่ก็ต้องบริหารความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด เพราะตลาดรอบนี้ ไม่ได้วัดกันที่ใครโตเร็ว แต่ใคร “อยู่ได้นานกว่า”