โครงการที่อยู่อาศัยภายใต้ชื่อ “บ้านชาวไทย” ซึ่งกลุ่มบริษัทบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดตัวเมื่อวันที่ 19 มกราคม 2569 กลายเป็นอีกหนึ่งความเคลื่อนไหวสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ยังเป็นโจทย์ใหญ่ของประเทศ
โครงการดังกล่าวถูกวางตำแหน่งเป็นที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ โดยชูเงื่อนไข “ไม่ต้องวางเงินดาวน์” และเปิดโอกาสให้กู้สินเชื่อกับ ธอส. ในสัดส่วนสูงถึง 100% เพื่อทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนใกล้เคียงกับค่าเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป แนวคิดนี้สะท้อนความพยายามลดอุปสรรคด่านแรกของการมีบ้าน ซึ่งในทางปฏิบัติถือเป็นปัญหาหลักของคนวัยทำงานจำนวนมากที่ไม่สามารถสะสมเงินก้อนสำหรับดาวน์บ้านได้
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในเชิงโครงสร้าง โครงการบ้านชาวไทยไม่ได้เกิดขึ้นในสุญญากาศ แต่เป็นความพยายามของภาคเอกชนรายใหญ่ที่ใช้จุดแข็งด้านที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานเข้ามาต่อยอดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ตลาดระดับกลางและบนชะลอตัว การเลือกพัฒนาโครงการในทำเลใกล้ระบบรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายสีเหลืองบนถนนศรีนครินทร์ และพื้นที่ปริมณฑลอย่างอำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี สะท้อนการประเมินว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ หากราคาและเงื่อนไขเอื้ออำนวยมากพอ
ในมุมบวก โครงการนี้อาจช่วยเติมช่องว่างของตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่มีความต้องการจริง แต่ถูกจำกัดด้วยเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การที่ ธอส. เข้ามามีบทบาทตั้งแต่ต้น ตั้งแต่การให้คำปรึกษา ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ อาจช่วยลดความเสี่ยงของผู้ซื้อบางส่วน และทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นได้จริงมากกว่าการขายโครงการทั่วไป
อย่างไรก็ดี ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาคือ คำว่า “กู้ได้ 100%” ไม่ได้หมายความว่าผู้สนใจทุกคนจะผ่านการอนุมัติสินเชื่อโดยอัตโนมัติ การพิจารณายังคงขึ้นอยู่กับรายได้ ภาระหนี้ และประวัติเครดิตของแต่ละบุคคล ซึ่งในความเป็นจริง กลุ่มรายได้น้อยจำนวนไม่น้อยยังมีข้อจำกัดด้านเอกสาร รายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ความคาดหวังของผู้ลงทะเบียนกับผลลัพธ์จริงแตกต่างกัน
นอกจากนี้ การตั้งราคาขายให้อยู่ในระดับต่ำกว่าตลาด เพื่อให้ผ่อนใกล้เคียงค่าเช่า ย่อมส่งผลต่อโครงสร้างผลตอบแทนของโครงการในระยะยาว แม้ผู้พัฒนาโครงการจะยืนยันถึงความตั้งใจด้านสังคม แต่ในทางธุรกิจ ความยั่งยืนของโมเดลนี้ยังขึ้นอยู่กับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และระยะเวลาก่อสร้างที่ค่อนข้างยาว โดยโครงการนำร่องคาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2571 ซึ่งหมายความว่า ระหว่างทางยังต้องเผชิญความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และทิศทางกำลังซื้อของผู้บริโภค
อีกหนึ่งคำถามที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ พฤติกรรมของคนรุ่นใหม่จำนวนมากที่เริ่มให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยมากกว่าการเป็นเจ้าของบ้าน ภาระผ่อนระยะยาว 30–40 ปี อาจไม่สอดคล้องกับรูปแบบการทำงานและการใช้ชีวิตของคนบางกลุ่ม แม้เงื่อนไขทางการเงินจะดูเข้าถึงง่ายขึ้นก็ตาม
นายคีรี กาญจนพาสน์ ระบุว่า โครงการ “บ้านชาวไทย” เกิดจากความตั้งใจที่จะทำบางสิ่งเพื่อสังคม หลังเห็นว่าคนไทยจำนวนมากต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ติดข้อจำกัดด้านรายได้และโอกาส โดยเฉพาะการเข้าถึงบ้านในทำเลที่สะดวกและราคาจับต้องได้ ประสบการณ์ที่ผ่านมาในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ทำให้เชื่อว่าปัญหาที่ยากสามารถแก้ไขได้ หากมีความตั้งใจและการลงทุนอย่างจริงจัง
ทั้งนี้ โครงการถูกพัฒนาภายใต้แนวคิดควบคุมต้นทุนในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกที่ดิน ออกแบบพื้นที่อยู่อาศัย วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงการจัดหาเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า เพื่อให้ราคาขายเหมาะสมและส่งต่อประโยชน์ไปยังผู้ซื้อโดยตรง โดยหัวใจสำคัญคือการทำให้ภาระผ่อนใกล้เคียงค่าเช่า แต่ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้จริง ผ่านความร่วมมือกับสถาบันการเงิน พร้อมยืนยันว่าแม้การลงทุนต้องมีกำไร โครงการนี้มุ่งเน้นการสร้างที่อยู่อาศัยคุณภาพ ใกล้ระบบขนส่งมวลชน และตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของผู้มีรายได้จำกัดและคนรุ่นใหม่
ท้ายที่สุด โครงการ “บ้านชาวไทย” จึงอาจไม่ใช่คำตอบสำหรับทุกคน แต่เป็นอีกหนึ่งความพยายามที่น่าจับตาในการแก้โจทย์ที่อยู่อาศัยของคนไทยภายใต้ข้อจำกัดของระบบเศรษฐกิจจริง ความสำเร็จของโครงการจะไม่ได้วัดจากจำนวนยูนิตที่เปิดขายได้เท่านั้น หากแต่ต้องพิสูจน์ว่า ผู้ที่ซื้อสามารถผ่อนต่อเนื่อง โอนได้จริง และอยู่อาศัยได้จริงในระยะยาว มากกว่าจะเป็นเพียงโมเดลที่ดีบนกระดาษ
