REIC ชี้ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/2568 ฟื้น QoQ 5.7% คาดปี 2569 ทรงตัว ปรับสมดุลโครงสร้างดีมานด์–ซัพพลาย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยไทยผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 หลังไตรมาส 4 เริ่มฟื้นตัวต่อเนื่องจากมาตรการรัฐ หนุนยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 5.7% ไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) ขณะที่ปี 2569 ประเมินตลาด “ทรงตัว” ลดลงเล็กน้อย 0.5% เข้าสู่ช่วงปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อ

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนจากแรงสนับสนุนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น (Quick Big Win) มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน–จดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

ไตรมาส 4/2568 ยอดโอนขยับ 5.7% QoQ คอนโดโตเด่น

จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาส 3/2568 ส่วนมูลค่าโอนอยู่ที่ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% QoQ

แยกตามประเภทพบว่า

• ที่อยู่อาศัยแนวราบ โอน 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3%

• อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) โอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% มูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.0%

สะท้อนว่าตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวแรงกว่าแนวราบในเชิงมูลค่า

บ้านมือสองสัดส่วนเพิ่ม สะท้อนกำลังซื้อยังเปราะบาง

โครงสร้างตลาดไตรมาส 4/2568 พบว่า บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วน 38% ของจำนวนโอนทั้งหมด ลดลงจากปีก่อน ขณะที่บ้านมือสองเพิ่มเป็น 62%

ทั้งปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอยู่ที่ 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% จากปี 2567 มูลค่า 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8%

• บ้านสร้างใหม่ทั้งปี 112,565 หน่วย ลดลง 13.9%

• บ้านมือสอง 203,649 หน่วย ลดลง 6.2%

REIC มองว่า การเพิ่มสัดส่วนบ้านมือสองเป็น 64% ของตลาดทั้งปี สะท้อนผู้ซื้อหันหาทางเลือกที่ราคาย่อมเยา ภายใต้ข้อจำกัดกำลังซื้อและภาระหนี้ครัวเรือน

ต่างชาติซื้อคอนโดเพิ่ม 2.2% แต่ราคาต่อหน่วยลด

ไตรมาส 4/2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.1% QoQ และ 9.3% YoY

ทั้งปี 2568 ต่างชาติโอนรวม 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% แต่มีมูลค่า 60,921 ล้านบาท ลดลง 10.7% สะท้อน “ราคาต่อหน่วยเฉลี่ยปรับลดลง” โดยเน้นระดับราคาปานกลางมากขึ้น

สัดส่วนต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของจำนวนโอนคอนโดทั้งหมด และ 25% ของมูลค่ารวม

กลุ่มผู้ซื้อหลักยังเป็นชาวจีน แม้จำนวนและมูลค่าลดลง ขณะที่รัสเซียและไต้หวันมีอัตราเติบโตเด่น สะท้อนการกระจายดีมานด์ใหม่

สินเชื่อปล่อยใหม่ขยับเล็กน้อย แต่ทั้งปีหด 7.8%

ไตรมาส 4/2568 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% QoQ

อย่างไรก็ตาม ทั้งปี 2568 ปล่อยใหม่รวม 539,065 ล้านบาท ลดลง 7.8% จากปีก่อน สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงินและระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง

ปี 2569 คาดตลาดทรงตัว GDP โต 1.5–2.5%

REIC ประเมินเศรษฐกิจไทยปี 2569 จะเติบโต 1.5–2.5% (ค่ากลาง 2.0%) ภายใต้ความเปราะบางด้านหนี้ครัวเรือน แต่มีแรงหนุนจากมาตรการรัฐ ดอกเบี้ยขาลง และการฟื้นตัวภาคท่องเที่ยว ในกรณีฐาน คาดว่า

• จำนวนโอนทั่วประเทศปี 2569 อยู่ที่ 314,593 หน่วย ลดลง 0.5%

• มูลค่าโอน 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7%

• สินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 539,062 ล้านบาท ใกล้เคียงปี 2568

สรุป: ผ่านจุดต่ำสุด แต่ยังไม่ใช่รอบขาขึ้นเต็มตัว

ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยหดตัวทั้งจำนวนและมูลค่า แม้ไตรมาสสุดท้ายเริ่มฟื้นตัวจากมาตรการรัฐ แต่เป็นการฟื้นตัวแบบจำกัด ขณะที่ปี 2569 จะเป็นช่วง “ทรงตัว” และเข้าสู่การปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อ

REIC มองว่า การปรับสมดุลครั้งนี้จะช่วยวางฐานความยั่งยืนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไป แม้การเติบโตจะยังไม่เร่งตัวในระยะสั้นก็ตาม.