LPN เปลี่ยนเกมขายคอนโด ดึงเซลล์แกลเลอรีเข้าห้าง ชูผลตอบแทน 6% 6 ปี เจาะบางหว้า–บางแค

LPN ปรับวิธีขายคอนโด จากรอลูกค้าเข้าชมโครงการ สู่การนำ Sales Gallery เข้าไปอยู่ในศูนย์การค้า เปิด “ลุมพินี พาร์ค บางหว้า อินเตอร์เชนจ์” กลางเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางแค หวังเพิ่ม Walk-in และเข้าถึงลูกค้าพื้นที่โดยตรง พร้อมใช้โปรแกรมการันตีผลตอบแทน 6% นาน 6 ปีเป็นแรงจูงใจ ขณะที่โครงการราคาเริ่ม 1.29 ล้านบาท มูลค่า 1,500 ล้านบาท จำนวน 862 ยูนิต

ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญโจทย์มากกว่าการมีสินค้าและทำเล เพราะเมื่อกำลังซื้อชะลอตัว การแข่งขันของผู้ประกอบการจึงขยับไปสู่ “วิธีเข้าถึงลูกค้า” มากขึ้น

กรณีของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เลือกนำเซลล์ แกลเลอรีของโครงการ ลุมพินี พาร์ค บางหว้า อินเตอร์เชนจ์ ออกจากพื้นที่โครงการไปตั้งอยู่บริเวณชั้น 1 ของเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางแค เพื่อให้ลูกค้าสามารถเข้าชมห้องตัวอย่างและรับข้อมูลโครงการได้ภายในศูนย์การค้า

นายสมบัติ ชาญยุทธกร รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร LPN กล่าวว่า บริษัทต้องการปรับรูปแบบการเข้าถึงลูกค้า จากเดิมที่ลูกค้าเป็นฝ่ายเดินทางมาหาโครงการ มาเป็นการนำโครงการเข้าไปอยู่ใกล้ลูกค้ามากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกและการทำกิจกรรมหลายอย่างภายในสถานที่เดียว

สำหรับ LPN การเลือกเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางแค เป็นอีกช่องทางหนึ่งในการสร้างการรับรู้และเพิ่มโอกาสให้เกิดลูกค้า Walk-in โดยบริษัทระบุว่าหลังการปรับโฉมศูนย์การค้า มีผู้ใช้บริการประมาณ 60,000–70,000 คนต่อวัน

ตัวเลขดังกล่าวจึงเป็นฐาน Traffic ที่น่าสนใจสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะโจทย์ไม่ได้อยู่ที่จำนวนคนเข้าห้างเพียงอย่างเดียว แต่คือ การเปลี่ยน Traffic ให้กลายเป็น Lead และสุดท้ายเป็นยอดขาย ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องพิสูจน์จากผลการดำเนินงานจริงหลังเปิด Sales Gallery

บางหว้า “ใกล้รถไฟฟ้า” มีฐานนักศึกษาและคนทำงาน

อีกด้านหนึ่งของโครงการคือทำเลบางหว้า ซึ่งมีระบบขนส่งมวลชนทั้ง BTS และ MRT และอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยสยาม

บริษัทระบุข้อมูลจากมหาวิทยาลัยสยามว่ามีนักศึกษารวมกว่า 10,000 คน ทำให้พื้นที่โดยรอบมีฐานความต้องการที่พักจากนักศึกษา รวมถึงคนทำงานในพื้นที่

ประเด็นนี้ทำให้โครงการมีฐานตลาดที่แตกต่างจากคอนโดที่พึ่งพากำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว เพราะสามารถวางตลาดได้ทั้งกลุ่มซื้ออยู่เองและกลุ่มที่มองหาสินทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า

อย่างไรก็ตาม การมีนักศึกษาจำนวนมากไม่ได้หมายความว่า ทุกยูนิตจะมีผู้เช่าหรือให้ผลตอบแทนตามเป้าหมายโดยอัตโนมัติ สิ่งที่ต้องดูต่อคือจำนวนห้องเช่าในตลาดโดยรอบ ระดับค่าเช่า อัตราการเช่าจริง และการแข่งขันจากโครงการอื่นในทำเลเดียวกัน

ราคา 1.29 ล้าน ดึงตลาดกำลังซื้อจำกัด แต่ 862 ยูนิตคือโจทย์ใหญ่

ลุมพินี พาร์ค บางหว้า อินเตอร์เชนจ์ เป็นคอนโดมิเนียม Low Rise บนพื้นที่กว่า 9 ไร่ จำนวน 4 อาคาร รวม 862 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 1,500 ล้านบาท

มีห้องตั้งแต่ Studio ขนาด 23.50–26 ตารางเมตร, 1 Bedroom ขนาด 27–34.50 ตารางเมตร และ 2 Bedroom ขนาด 34–35 ตารางเมตร โดยราคาเปิดตัวเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ช่วงต้นปี 2571

ในแง่การตลาด ราคาเริ่มต้นระดับ 1 ล้านบาทต้น ๆ ช่วยให้โครงการเข้าถึงกลุ่มกำลังซื้อที่กว้างขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง จำนวน 862 ยูนิต ก็หมายถึงบริษัทต้องบริหารทั้งความเร็วในการขายและการส่งมอบให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด

ดังนั้น “ราคาถูก” อาจช่วยสร้าง Traffic แต่ไม่ได้การันตียอดโอน หากผู้ซื้อยังติดข้อจำกัดด้านสินเชื่อและความสามารถในการผ่อนชำระ

ไฮไลต์สำคัญไม่ใช่เซลล์ แกลเลอรี แต่คือ “ผลตอบแทน 6%”

สิ่งที่น่าจับตากว่าการนำ Sales Gallery เข้าไปในห้าง คือโปรแกรมสำหรับผู้ลงทุนที่บริษัทระบุว่า การันตีผลตอบแทน 6% นาน 6 ปี

ข้อเสนอลักษณะนี้สะท้อนการแข่งขันในตลาดคอนโดที่ต้องสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อกลุ่มลงทุน โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้ซื้อไม่ได้มองเพียงราคาขาย แต่ต้องการเห็นกระแสเงินสดหรือผลตอบแทนจากสินทรัพย์อย่างชัดเจน

ผู้ซื้อจำเป็นต้องดูรายละเอียดเงื่อนไขของโปรแกรมว่า 6% คำนวณจากฐานราคาใด ใครเป็นผู้จ่าย มีค่าใช้จ่ายอะไรที่ผู้ซื้อยังต้องรับผิดชอบ รวมถึงกรณีที่ไม่ได้อยู่ภายใต้เงื่อนไขการรับประกันดังกล่าว ผลตอบแทนจากค่าเช่าตลาดจริงจะอยู่ระดับใด

เพราะสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผลตอบแทนที่บริษัทการันตีในช่วงเวลาหนึ่ง กับผลตอบแทนจากตลาดเช่าจริง เป็นคนละเรื่องกัน

เกมใหม่ของ LPN คือ “ไปหาลูกค้า” แทนการรอลูกค้ามาหา

การนำ Sales Gallery เข้าไปไว้ในศูนย์การค้าอาจมองได้ว่าเป็นการทดลองเปลี่ยนรูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ใกล้กับพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น

โดยเฉพาะตลาดคอนโดระดับราคา 1–3 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อจำนวนมากอาจไม่ได้มีเป้าหมายเข้าชมโครงการโดยตรงตั้งแต่แรก แต่สามารถกลายเป็นลูกค้าได้จากการพบเห็นโครงการระหว่างการใช้ชีวิตประจำวัน

สำหรับ LPN การเปิด Sales Gallery ในเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางแค จึงไม่ได้เป็นเพียงการย้ายห้องตัวอย่าง แต่เป็นการทดลองใช้ “Traffic ของศูนย์การค้า” เป็นช่องทางขายอสังหาริมทรัพย์

ส่วนจะเปลี่ยนจากคนเดินห้าง 60,000–70,000 คนต่อวัน ไปเป็นยอดจองและยอดโอนได้มากแค่ไหน ยังต้องพิสูจน์ด้วยตัวเลขจริง

ขณะเดียวกัน ฝั่งโครงการเองมีจุดขายจากทำเลบางหว้า ระบบขนส่งมวลชน ฐานนักศึกษา และราคาที่เข้าถึงได้ แต่ด้วยจำนวน 862 ยูนิตและกำหนดสร้างเสร็จปี 2571 การแข่งขันหลังจากนี้จึงไม่ได้อยู่แค่เรื่อง “ทำเลดี” หรือ “ราคาเริ่มต้นถูก” แต่จะอยู่ที่ LPN สามารถเปลี่ยนฐานดีมานด์ในพื้นที่ให้เป็นยอดขายและการลงทุนที่สร้างกระแสเงินสดได้จริงหรือไม่

นี่คือโจทย์ที่น่าสนใจกว่าการเปิด Sales Gallery กลางห้าง และเป็นตัวชี้วัดว่า “เกมใหม่ในการขายคอนโด” ของ LPN จะเวิร์กจริงแค่ไหน