เซ็นทรัลพัฒนา เดินหน้าลงทุนระยะ 5 ปี (2569–2573) กว่า 110,000 ล้านบาท ภายใต้วิสัยทัศน์ “A Future-Led Ecosystem” โดยแกนสำคัญไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่คือการขยายสู่ “เมืองมิกซ์ยูสขนาดใหญ่” ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นองค์ประกอบหลัก
จุดโฟกัสสำคัญอยู่ที่ เมกะโปรเจกต์รังสิต 750 ไร่ ซึ่งถือเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่สุดของบริษัท และอาจเป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาเมืองเอกชนที่ใหญ่สุดในกรุงเทพฯ ตอนเหนือในรอบหลายปี
เมืองรังสิต 750 ไร่: ไม่ใช่แค่ห้าง แต่คือ “การสร้างเมืองใหม่” โครงการรังสิตถูกวางให้เป็น “Future City” บนแนวถนนพหลโยธิน เชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมหลักทั้งโทลล์เวย์ มอเตอร์เวย์ และรถไฟฟ้าสายสีแดง โครงสร้างโครงการมีลักษณะ มิกซ์ยูสเต็มรูปแบบ ประกอบด้วย
- ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Super Regional Mall)
- ที่อยู่อาศัยหลายรูปแบบ
- พื้นที่สำนักงาน
- พื้นที่สาธารณะและสีเขียวขนาดใหญ่
แนวคิดหลักคือ “เมืองเดินได้” (Walkable City) และการออกแบบรองรับคนทุกวัย ซึ่งสะท้อนเทรนด์การพัฒนาเมืองสมัยใหม่ที่พยายามลดการพึ่งพารถยนต์
อย่างไรก็ตาม โมเดลลักษณะนี้ในไทยยังมีคำถามสำคัญว่า
“จะสร้างดีมานด์จริงได้หรือไม่ หรือเป็นเพียงการกระจายความเสี่ยงของรีเทล”
เกมใหญ่ของเซ็นทรัล: ดัน “ที่อยู่อาศัย” เป็นตัวขับเคลื่อนใหม่ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เซ็นทรัลพัฒนาขยายธุรกิจที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง ปัจจุบันมีมากกว่า 50 โครงการใน 21 จังหวัด
แบรนด์หลัก ได้แก่
- ESCENT (คอนโดติดศูนย์การค้า)
- PHYLL (เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่/ทำเลเมืองรอง)
- บ้านระดับพรีเมียม
การพัฒนา “เมืองรังสิต” จะเป็นจุดทดสอบสำคัญของโมเดลนี้ เพราะเป็นครั้งแรกที่
ที่อยู่อาศัยจะไม่ได้เป็นแค่ส่วนเสริม แต่เป็น “หัวใจของการสร้างดีมานด์ทั้งโครงการ”
ความเสี่ยง: ซัพพลายล้น vs กำลังซื้อจริง
แม้โครงการจะมีจุดแข็งด้านทำเล (ใกล้มหาวิทยาลัยและโครงสร้างพื้นฐาน) แต่พื้นที่รังสิต-ปทุมธานีเป็นหนึ่งในโซนที่มีการแข่งขันสูงในตลาดแนวราบและคอนโด
ข้อมูลจากหลายสำนักวิจัยอสังหาฯ ก่อนหน้า ชี้ว่า
- โซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือมีซัพพลายสะสมจำนวนมาก
- กำลังซื้อยังพึ่งพากลุ่มมนุษย์เงินเดือนและนักศึกษา
- ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น แต่รายได้ประชาชนโตไม่ทัน
ดังนั้น ความสำเร็จของโปรเจกต์นี้จะขึ้นอยู่กับว่า
เซ็นทรัลสามารถ “สร้างเมืองให้เกิดการอยู่อาศัยจริง” ไม่ใช่แค่ทราฟฟิกห้าง ได้หรือไม่
GR9 พระราม 9 และ “ลาดพร้าว-พหลโยธิน” : ต่อจิ๊กซอว์ CBD ใหม่
นอกจากรังสิต บริษัทยังเดินหน้าปั้น “CBD ใหม่” ในหลายโซน ได้แก่
- Central GR9 ย่านพระราม 9: รวมออฟฟิศ-รีเทล-ที่อยู่อาศัย บนที่ดิน 73 ไร่
- “The Central District” ลาดพร้าว–พหลโยธิน: เชื่อมศูนย์การค้าเดิมกับโครงการใหม่
ทั้งสองโครงการสะท้อนแนวโน้มเดียวกันคือ การใช้มิกซ์ยูสดันราคาที่ดินและดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่
โมเดล “Retail-led” ยังเวิร์กอยู่หรือไม่?
โมเดลของเซ็นทรัลพัฒนาคือใช้ “ศูนย์การค้า” เป็นตัวดึงทราฟฟิก แล้วต่อยอดไปสู่
- ที่อยู่อาศัย
- โรงแรม
- ออฟฟิศ
แม้ในอดีตโมเดลนี้ประสบความสำเร็จ (เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ หรือบางนา)
แต่บริบทปัจจุบันเปลี่ยนไป
- E-commerce ลดบทบาทห้าง
- พฤติกรรมผู้บริโภคกระจาย
- การแข่งขันจาก mixed-use รายอื่นเพิ่มขึ้น
ทำให้โจทย์ใหม่ไม่ใช่แค่ “สร้างห้างให้คนมา”
แต่คือ “ทำอย่างไรให้คนย้ายมาอยู่จริง”
ภาพใหญ่ จาก Developer → Masterplanner
สิ่งที่เซ็นทรัลพยายาม reposition คือการเป็น “Masterplanner” หรือผู้พัฒนาเมือง
ตัวเลขที่บริษัทเปิดเผย
- ผู้ใช้บริการรวมกว่า 500 ล้านครั้ง/ปี
- สมาชิก The 1 มากกว่า 23 ล้านราย
สะท้อนว่าบริษัทมี “ฐานข้อมูลผู้บริโภค” ขนาดใหญ่ ซึ่งจะถูกใช้วิเคราะห์พฤติกรรมเพื่อขายอสังหาฯ มากขึ้น
บทสรุป: โปรเจกต์รังสิตคือ “เดิมพันระยะยาว”
เมกะโปรเจกต์รังสิตไม่ใช่แค่โครงการใหม่ แต่เป็นตัวชี้วัดว่า
โมเดล “เมืองมิกซ์ยูส + ที่อยู่อาศัย” ของเซ็นทรัลพัฒนาจะไปได้ไกลแค่ไหน
หากสำเร็จ จะเปลี่ยนโครงสร้างเมืองกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
แต่หากไม่ สามารถกลายเป็น “ภาระซัพพลายขนาดใหญ่” ในตลาดที่แข่งขันสูงอยู่แล้ว