REIC เปิดภาพตลาดที่อยู่อาศัย EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 ยอดขายใหม่เพิ่ม 23.2% แต่สต็อกคงเหลือยัง 61,945 หน่วย ต้องใช้เวลาระบายราว 41 เดือน ชลบุรีฟื้นชัดจากคอนโดฯ ขณะที่ระยองและฉะเชิงเทรายังมีทำเลที่ต้องระวัง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ประกอบด้วยชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในไตรมาส 2 ปี 2569 พบสัญญาณการฟื้นตัวของตลาด แต่ยังเป็นการฟื้นตัวแบบไม่ทั่วถึง และมีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละจังหวัด ประเภทสินค้า และระดับราคา
ไตรมาส 2 ปี 2569 ตลาด EEC มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 23.2% อยู่ที่ 4,491 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% เหลือ 61,945 หน่วย อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ต้องใช้เวลาประมาณ 41 เดือน ในการระบายสต็อกที่เหลืออยู่
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดเริ่มมีแรงซื้อกลับเข้ามา แต่ยังไม่มากพอที่จะเรียกได้ว่าเป็นการฟื้นตัวเต็มรูปแบบ เพราะแม้ยอดขายจะดีขึ้น แต่ฐานอุปทานเดิมยังอยู่ในระดับสูง
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย EEC ที่ REIC สำรวจ มีหน่วยเสนอขายรวม 65,908 หน่วย มูลค่า 276,193 ล้านบาท คิดเป็น 18.3% ของจำนวนหน่วย และ 13.7% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยที่สำรวจใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ สะท้อนว่า EEC เป็นตลาดขนาดใหญ่ในเชิงจำนวนหน่วย แต่มีสัดส่วนมูลค่าต่ำกว่า สะท้อนโครงสร้างตลาดที่ยังพึ่งพาที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มคนทำงานและ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม Total Supply ที่เกิดขึ้นจริงลดลง 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่หน่วยเปิดขายใหม่และยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้สต็อกลดลง แต่กำลังซื้อยังเผชิญข้อจำกัดจากภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
ชลบุรีนำ EEC คอนโดฯ กลับมาเป็นตัวขับเคลื่อน
ชลบุรียังคงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดของ EEC โดยมีหน่วยเสนอขาย 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% จากปีก่อน ขณะที่โครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 112.9% และยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 4.6% เหลือ 40,502 หน่วย
อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาประมาณ 39 เดือนในการระบายสต็อก หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด
จุดที่แตกต่างอย่างชัดเจนคือ คอนโดมิเนียมฟื้นตัวเร็วกว่าบ้านจัดสรร โดยยอดขายคอนโดฯ ใหม่เพิ่มขึ้นถึง 74.5% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 3.5% เหลือ 19,932 หน่วย อัตราดูดซับอยู่ที่ 3.0% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 31 เดือน
ส่วนบ้านจัดสรร ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% แม้สต็อกลดลง 6.1% เหลือ 20,057 หน่วย แต่อัตราดูดซับอยู่เพียง 1.8% และต้องใช้เวลาถึง 54 เดือน
จึงเห็นได้ว่าการฟื้นตัวของชลบุรีในรอบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทั้งตลาด แต่มี คอนโดมิเนียมเป็นตัวนำ โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะพื้นที่พัทยา–นาจอมเทียน ซึ่งยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 54.6%
ขณะเดียวกันทำเลแหลมฉบัง–บางละมุงมีอัตราดูดซับสูงถึง 5.2% สะท้อนความต้องการที่เชื่อมโยงทั้งภาคท่องเที่ยว การจ้างงาน และนิคมอุตสาหกรรม
แต่ในตลาดบ้านจัดสรรยังมีพื้นที่ที่ต้องระวัง เช่น นิคมฯ อมตะนคร–บายพาส ซึ่งสต็อกเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และต้องใช้เวลาระบายถึง 74 เดือน ขณะที่ห้วยใหญ่ใช้เวลา 74 เดือน ศรีราชา–หนองขาม 66 เดือน และโรงโป๊ะ–หนองปลาไหล 67 เดือน
ระยองมี Real Demand แต่สต็อกบ้านยังเป็นโจทย์
ระยองมีหน่วยเสนอขาย 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% โดยโครงการเปิดใหม่ลดลงถึง 45.9% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 3.8% เหลือ 15,524 หน่วย
อัตราดูดซับอยู่ที่ประมาณ 2.0% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาราว 48 เดือนในการระบายอุปทานคงเหลือ
ตลาดระยองยังมีฐานความต้องการจากภาคอุตสาหกรรมและการจ้างงาน แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกทำเลจะขายได้ดีเท่ากัน
ปลวกแดง ซึ่งเป็นตลาดบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ มียอดขายใหม่ลดลงถึง 30.4% แม้อัตราดูดซับยังอยู่ที่ 2.4% และใช้เวลาระบายประมาณ 38 เดือน
ขณะที่นิคมพัฒนามียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% อัตราดูดซับ 2.3% และใช้เวลาระบาย 40 เดือน
พื้นที่ที่ต้องจับตาคือ เมืองระยอง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย แต่อัตราดูดซับเพียง 1.1% ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกถึง 88 เดือน
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมระยองมีขนาดเล็ก แต่ตัวเลขการระบายสต็อกดีขึ้น ยอดขายใหม่เพิ่ม 27.9% หน่วยเหลือขายลดลง 25.5% อัตราดูดซับ 3.4% และใช้เวลาระบายเพียง 27 เดือน
ฉะเชิงเทรา ตลาดเล็ก แต่ความแตกต่างระหว่างทำเลสูง
ฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% และไม่มีโครงการเปิดใหม่ในช่วงสำรวจ ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 13.7% เหลือ 5,919 หน่วย
อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายประมาณ 41 เดือน
ตลาดบ้านจัดสรรมีหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% และสต็อกลดลง 12.6% แต่อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.1% และต้องใช้เวลาราว 44 เดือน
ทำเลที่มีสัญญาณดีคือ แปลงยาว ซึ่งยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบายเพียง 19 เดือน
แต่ในอีกด้านหนึ่ง พนมสารคาม มีอัตราดูดซับเพียง 0.6% และต้องใช้เวลาระบายถึง 163 เดือน ขณะที่โสธรมีอัตราดูดซับ 1.0% และใช้เวลาประมาณ 95 เดือน
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความเสี่ยงของการมอง EEC เป็นตลาดเดียวกัน เพราะแม้อยู่ในจังหวัดเดียวกัน แต่ความเร็วในการระบายสินค้าอาจแตกต่างกันหลายเท่าตัว
สำหรับคอนโดมิเนียม ฉะเชิงเทรามีฐานตลาดขนาดเล็ก แต่สต็อกลดลงเร็ว ยอดขายใหม่เพิ่ม 62.5% หน่วยเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับสูงถึง 13.1% และใช้เวลาระบายประมาณ 5 เดือน
โดยเฉพาะบางปะกงมีอัตราดูดซับ 18.1% อย่างไรก็ตาม REIC ระบุว่าไม่ควรนำตัวเลขดังกล่าวไปตีความว่าเป็นสัญญาณให้เร่งเพิ่มอุปทานจำนวนมากทันที เพราะฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็ก
EEC จากตลาดที่โตตามการลงทุน สู่ตลาดที่ต้องพึ่ง “คนซื้อจริง”
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัย EEC กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากเดิมที่การเติบโตได้รับแรงหนุนจากการลงทุนและโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ต้องพึ่งพา อุปสงค์จริง มากขึ้น
แม้ EEC ยังมีแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดจากหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดของสินเชื่อ รวมถึงต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น
ดังนั้น ตัวเลขไตรมาส 2 จึงไม่ได้สะท้อนว่า “ตลาด EEC กลับมาแล้ว” ในภาพรวม แต่สะท้อนว่า บางส่วนของตลาดเริ่มกลับมา ขณะที่บางส่วนยังต้องใช้เวลาระบายสต็อกอีกหลายปี
สำหรับผู้ประกอบการ ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่เพียงการเข้าไปลงทุนใน EEC แต่ต้องตอบให้ได้ว่าความต้องการอยู่ตรงไหน สินค้าประเภทใด และระดับราคาเท่าใดจึงสอดคล้องกับกำลังซื้อจริง
ส่วนในมุมการลงทุน ตัวเลขของ REIC ชี้ให้เห็นชัดว่า คำว่า EEC ไม่ได้หมายถึงตลาดเดียว ชลบุรีมีแรงส่งจากคอนโดฯ และการท่องเที่ยว ระยองมีฐานจากการจ้างงานและอุตสาหกรรม แต่ยังมีสต็อกแนวราบบางทำเลสูง ขณะที่ฉะเชิงเทรามีโอกาสเฉพาะจุดและฐานตลาดเล็กกว่า
โจทย์หลังจากนี้จึงอยู่ที่ ทำเล ประเภทสินค้า ราคา และจังหวะ มากกว่าการเดิมพันกับการเติบโตของ EEC ทั้งพื้นที่
เพราะในตลาดที่ต้องใช้เวลาระบายสต็อกเฉลี่ย 41 เดือน การเลือกผิดทำเลอาจไม่ได้หมายถึงขายช้าลงเพียงเล็กน้อย แต่อาจหมายถึงการถือสินค้าค้างอยู่ในตลาดนานหลายปี