ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผู้ประกอบการรายใหม่จำนวนไม่น้อยเลือกชะลอการลงทุนหรือหันไปพัฒนาโครงการขนาดเล็กเพื่อลดความเสี่ยง แต่ Velti Property กลับเลือกเดินสวนกระแส เปิดตัวโครงการ VIMARNO Sukhumvit-Bearing มูลค่า 500 ล้านบาท พร้อมประกาศจุดยืนว่าใช้โมเดล Self-Funding หรือใช้เงินลงทุนของบริษัทเอง ไม่พึ่งสินเชื่อโครงการ และสร้างแล้วเสร็จกว่า 80% ก่อนเปิดขาย

ประเด็นนี้ถือเป็น “สาระ” ที่น่าสนใจกว่าคำโฆษณาเรื่องบ้านหรูหรือบริการระดับโรงแรม เพราะสะท้อนว่าบริษัทพยายามสร้างความเชื่อมั่นในช่วงที่ผู้บริโภคกังวลทั้งภาวะเศรษฐกิจและความเสี่ยงของโครงการที่อาจก่อสร้างล่าช้า อย่างไรก็ตาม หากมองในฐานะนักข่าวเศรษฐกิจ คำถามสำคัญไม่ใช่ว่าโครงการสร้างก่อนขายหรือไม่ แต่คือ บ้านระดับราคาเริ่มต้นเกือบ 14 ล้านบาท ในทำเลแบริ่ง ยังมีพื้นที่ให้ผู้เล่นรายใหม่เติบโตมากน้อยแค่ไหน

ทำเลแบริ่ง…ไม่ใช่ดาวรุ่ง แต่เป็นตลาดที่เติบโตจนแข่งขันเต็มตัว

เมื่อสิบปีก่อน แบริ่งถูกมองว่าเป็น “สุขุมวิทที่ราคายังจับต้องได้” การมาของรถไฟฟ้า BTS ทำให้พื้นที่ฝั่งบางนาและสุขุมวิทตอนปลายกลายเป็นทางเลือกของคนที่ต้องการบ้านใกล้เมือง แต่ไม่สามารถซื้อบ้านในโซนทองหล่อ เอกมัย หรือพร้อมพงษ์ได้

วันนี้ภาพนั้นเปลี่ยนไปแล้ว

แบริ่งไม่ใช่ทำเลเกิดใหม่ หากแต่เป็นตลาดที่พัฒนาเต็มรูปแบบ ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ และโครงข่ายคมนาคม ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แทบทุกรายเข้ามาปักธงในพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็น AP, Sansiri, SC Asset, Frasers Property, Origin, Nirvana หรือ Areeya รวมถึงบ้านมือสองระดับลักชัวรีที่ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้นทุกปี

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดนี้ไม่ใช่ Blue Ocean อีกต่อไป แต่เป็น Red Ocean ที่การแข่งขันเกิดขึ้นทั้งด้านราคา โปรโมชัน คุณภาพสินค้า และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ

จุดแข็งของ VIMARNO ไม่ได้อยู่ที่คำว่า “ลักชัวรี”

หากตัดถ้อยคำทางการตลาดอย่าง Hospitality DNA, Psychology of Space หรือ White Glove Service ออกไป สิ่งที่เหลืออยู่คือข้อเท็จจริงที่จับต้องได้

โครงการมีเพียง 33 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 275-375 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าใหญ่กว่าทาวน์โฮมหรูส่วนใหญ่ในตลาดอย่างชัดเจน หลายโครงการในระดับราคาใกล้เคียงกันมีพื้นที่เพียง 180-240 ตารางเมตรเท่านั้น

ขนาดพื้นที่จึงเป็นข้อได้เปรียบที่มองเห็นได้จริง โดยเฉพาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการบ้านใกล้เมือง แต่ยังไม่พร้อมขยับไปซื้อบ้านเดี่ยวราคา 20-30 ล้านบาท

อีกจุดที่มีน้ำหนักคือทำเลในซอยแบริ่ง 39 ซึ่งอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง ทั้ง Bangkok Patana และ St. Andrews ทำให้กลุ่มเป้าหมายชัดเจน คือครอบครัวที่มีบุตรหลานเรียนในโรงเรียนนานาชาติ รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานในย่านสุขุมวิทและบางนา

จุดขายเรื่อง “ซื้อเวลาให้ครอบครัว” จึงไม่ใช่เพียงสโลแกน แต่สะท้อนพฤติกรรมของผู้ซื้อจริงที่ยอมจ่ายแพงขึ้น เพื่อแลกกับการลดเวลาเดินทางในแต่ละวัน

แต่จุดอ่อนก็ชัดไม่แพ้กัน

แม้ผู้บริหารจะมีประสบการณ์จากธุรกิจโรงงานและโรงแรม แต่ในตลาดบ้านจัดสรร ลูกค้าไม่ได้ซื้อเพียงตัวบ้าน หากซื้อ “ความมั่นใจ” ว่าผู้พัฒนาจะดูแลโครงการไปอีกหลายสิบปี อาจจะต้องทำความเข้าใจ เรียนรู้ บ้านหรู และ บริการแบบโรงแรมมากกว่า การให้ พื้นที่ส่วนกลาง

นี่คือโจทย์ใหญ่ของ Velti Property

ผู้ซื้อบ้านระดับ 10-20 ล้านบาท มักศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ตั้งแต่คุณภาพงานก่อสร้าง การรับประกัน การบริการหลังการขาย ไปจนถึงมูลค่าขายต่อในอนาคต ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการรายใหม่ต้องใช้เวลาในการสร้างความน่าเชื่อถือ

อีกประเด็นคือ การแข่งขันในช่วงราคา 13-20 ล้านบาทกำลังรุนแรงที่สุดช่วงหนึ่งของตลาด เพราะเงินจำนวนนี้ไม่ได้ซื้อได้เฉพาะทาวน์โฮม แต่ยังสามารถเลือกบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือแม้แต่คอนโดลักชัวรีในบางทำเลได้ ผู้ซื้อจึงมีอำนาจต่อรองสูง และพร้อมเปรียบเทียบทุกองค์ประกอบก่อนตัดสินใจ บ้าน 3.5 ชั้น หรือการตกแต่งแบบโรงแรม แต่คือการประกาศใช้ Self-Funding

ในยุคที่ต้นทุนทางการเงินยังอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแบกรับภาระดอกเบี้ยจากสินเชื่อโครงการ การเลือกใช้เงินทุนของบริษัทเองจึงช่วยลดต้นทุนทางการเงินและลดความเสี่ยงจากการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ

อย่างไรก็ตาม โมเดลนี้ก็มีข้อแลกเปลี่ยน เพราะการใช้เงินทุนตัวเองจำนวนมาก อาจทำให้การขยายโครงการในอนาคตเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถใช้ Project Finance เพื่อเร่งการเติบโตได้พร้อมกันหลายโครงการ

บทสรุป

VIMARNO สุขุมวิท-แบริ่ง ไม่ใช่โครงการที่เข้ามาแข่งขันด้วยราคาต่ำที่สุด แต่เลือกวางตำแหน่งเป็นสินค้าสำหรับลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย ความเป็นส่วนตัว และทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ ซึ่งถือเป็นตลาดเฉพาะที่ยังมีความต้องการจริง

อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่สนามนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะแบริ่งในปี 2569 เป็นหนึ่งในทำเลที่แข่งขันสูงที่สุดของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ผู้ซื้อมีตัวเลือกจำนวนมาก ทั้งจากแบรนด์ชั้นนำและบ้านมือสองที่ตั้งราคาน่าสนใจ

สุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะตัดสินความสำเร็จของโครงการ อาจไม่ใช่คำว่า Hospitality DNA หรือ Luxury Living หากแต่เป็นคุณภาพการก่อสร้าง การบริการหลังการขาย และความสามารถในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าในฐานะผู้พัฒนารายใหม่

ในตลาดบ้านระดับ 10-20 ล้านบาท ชื่อเสียงอาจพาผู้ซื้อเข้ามาชมโครงการได้ แต่สิ่งที่จะทำให้ลูกค้าตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ คือคุณค่าที่สัมผัสได้จริง มากกว่าคำโฆษณาที่ฟังดูสวยงาม.