ตลาดอสังหาฯ ไทย ไตรมาส 2 ปี 2568: ดัชนีร่วง 12% แต่ได้แรงหนุนมาตรการรัฐช่วยพยุง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยบทวิเคราะห์ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย” ไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่า ดัชนีอยู่ที่ระดับ 74.6 จุด ลดลงถึง ร้อยละ 12.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนการชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์ (ความต้องการซื้อ) และอุปทาน (การสร้างและการเสนอขาย)

อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปีนี้ ดัชนีกลับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 ปัจจัยสำคัญมาจาก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ โดยเฉพาะ

• การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง เหลือเพียงร้อยละ 0.01 สำหรับบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท

• การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยชั่วคราว ที่เปิดกว้างครอบคลุมทุกระดับราคา

มาตรการดังกล่าวช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ และเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการมีบ้านได้มากขึ้น

อุปสงค์ – การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น แต่ยังหดตัวเทียบปีก่อน

• การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงร้อยละ 16.2 เมื่อเทียบกับปีก่อน

• แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปีนี้ กลับ เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.5 สะท้อนว่ามาตรการของรัฐมีผลเชิงบวกในระยะสั้น

อุปทาน – การก่อสร้างใหม่ชะลอตัวหนัก

• การสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงแรงถึง ร้อยละ 42.9

• ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ลดลง 12.9 จุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แสดงถึงความกังวลของผู้ประกอบการต่อภาวะตลาด

แนวโน้มทั้งปี 2568 – สามฉากทัศน์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินดัชนีปีนี้ไว้ 3 กรณี ได้แก่

1. กรณีฐาน (Base Case)
   ดัชนีคาดอยู่ที่ 79.0 จุด ลดลงร้อยละ 3.3 จากปีก่อน สะท้อนการชะลอตัวเล็กน้อย แต่ยังได้แรงพยุงจากมาตรการรัฐ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง และนโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ

2. กรณีดีที่สุด (Best Case)
   หากเศรษฐกิจฟื้นตัวเร็ว กำลังซื้อกลับมา และการท่องเที่ยวขยายตัวต่อเนื่อง ดัชนีมีโอกาสแตะ 86.9 จุด หรือขยายตัวร้อยละ 6.4

3. กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case)
   หากเศรษฐกิจชะลอตัวแรงจากปัจจัยภายนอก เช่น มาตรการภาษีสหรัฐฯ ที่กระทบรายได้แรงงานไทย ปัญหาสินเชื่อที่เข้มงวด และความเสี่ยงสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ดัชนีอาจลดลงเหลือเพียง 71.2 จุด หรือหดตัวร้อยละ 12.9

มุมมองและข้อสรุป

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาส 2 ปี 2568 ยังสะท้อนภาวะเปราะบาง แม้มาตรการของรัฐช่วยกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวระยะสั้น แต่แรงกดดันจากเศรษฐกิจโดยรวมทำให้ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่

• ด้านบวก : มาตรการรัฐ ดอกเบี้ยขาลง สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

• ด้านลบ : ความไม่แน่นอนเศรษฐกิจโลก มาตรการภาษีต่างประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง และความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการ

สรุป: ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2568 ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัวแบบ “ระมัดระวัง” ต้องพึ่งแรงหนุนจากมาตรการรัฐและภาวะเศรษฐกิจที่ชัดเจนขึ้น หากเศรษฐกิจฟื้นตัวต่อเนื่อง ดัชนีมีโอกาสกลับมาเติบโตได้ แต่ถ้าเผชิญแรงกดดันภายนอกหนัก อาจกลับไปสู่ภาวะถดถอยได้อีกครั้ง