The Forestias เมืองในป่าหรือแค่ความฝันที่แพงเกินไป?

ข่าวใหญ่วงการอสังหาฯ เมื่อธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) อนุมัติวงเงินสินเชื่อ 22,000 ล้านบาทให้กับโครงการ “The Forestias” ของ MQDC โดยวางเป้าหมายจะสร้างเสร็จในปี 2569

เมืองต้นแบบยั่งยืน 398 ไร่, ระบบนิเวศที่สมบูรณ์, UN SDGs, แบรนด์ดังอย่าง Six Senses มาเปิดเรสซิเดนซ์, Warranty 30 ปี ฯลฯ — แต่พอเจาะลึกจริง ๆ กลับมีคำถามใหญ่ว่า “โครงการนี้เดินได้จริงแค่ไหน?”

สัญญาณที่ซ่อนอยู่หลังวงเงินกู้

The Forestias ไม่ได้เป็นโครงการเล็ก ๆ ที่จะไปขอเงินกู้แบงก์มาสร้างทีละเฟส แต่นี่คือ mega project ที่ตั้งแต่เปิดตัวมาก็ถูกวาง position ให้เป็น flagship ของ MQDC และเครือใหญ่ในไทย

แต่การที่ต้องพึ่งพา เงินกู้ 22,000 ล้านบาท จาก SCB แทนที่จะใช้ capital ภายในเครือเต็มรูปแบบ กลายเป็นประเด็นที่คนในวงการตั้งคำถาม —

• ถ้าโครงการนี้แข็งแรงจริง ทำไมถึงไม่ใช้ internal fund ของเครือ?

• หรือจริง ๆ แล้ว cashflow จากการขายและการดำเนินงานไม่พอจนต้องพึ่งสถาบันการเงินหนัก?

• การที่ “บริษัทในอาณาจักรใหญ่” ยังต้องหายใจด้วย oxygen จากแบงก์ แปลว่า demand ฝั่งผู้ซื้ออาจไม่แข็งแรงพอ?

ข้อบกพร่องเชิงโครงสร้างของ The Forestias

1. Target Market แคบเกินไป
   กลุ่มเป้าหมายของโครงการนี้คือ ultra-rich ทั้งไทยและต่างชาติ ซึ่งไม่ใช่ตลาด mass ที่มี volume มารองรับได้ง่าย การจะขายวิลล่าหลายร้อยล้านหรือเรสซิเดนซ์หลักร้อยตารางเมตร ราคาเกิน 40–50 ล้านบาท ไม่ใช่เรื่องที่ demand จะยั่งยืน

2. Over-Promise มานาน
   The Forestias เปิดตัวพร้อม narrative “เมืองในป่า ป่าในเมือง” มาตั้งแต่หลายปีก่อน แต่ความจริงคือ timeline ล่าช้า การจะเร่งเสร็จปี 2569 ต้องใช้พลังมหาศาล ไม่อย่างนั้นจะถูกตีความว่าเป็น “โครงการในฝัน” ที่สร้างจริงไม่ได้

3. พึ่งพาลูกค้าต่างชาติสูง
   เศรษฐกิจจีนยังไม่ฟื้นเต็มที่ กลุ่มตะวันออกกลางที่เป็นตลาดเป้าหมายก็ยังมีความไม่แน่นอนสูง หาก demand ต่างชาติสะดุด โครงการนี้จะมีปัญหา absorption rate ทันที

4. ธุรกิจอสังหาฯ แบบ Theme Project = ดาบสองคม
   MQDC เลือกจะขาย “ecosystem” ไม่ใช่แค่ unit บ้าน/คอนโด แต่การลงทุนใน retail, community, ศูนย์การเรียนรู้, พื้นที่นวัตกรรม ฯลฯ คือการแบกต้นทุนระยะยาวมหาศาล กว่าจะเห็นผลตอบแทน จริงอาจใช้เวลาหลายสิบปี

MQDC ภายใต้เงา Umbrella ใหญ่

สิ่งที่ทำให้วงการจับตามองคือ แม้ MQDC จะอยู่ภายใต้เครือใหญ่ระดับประเทศ แต่การเดินเกมจริงกลับต้องพึ่งพาเงินกู้ภายนอก นั่นสะท้อนว่า The Forestias ไม่ใช่ “ของเล่น” ที่บ้านใหญ่จะลงเงินเองเต็มที่ แต่เป็น การผลักโปรเจกต์ให้ยืนด้วยขาของตัวเอง— ถ้าพลาด ก็คือพลาด ไม่ใช่ทุกเม็ดที่จะถูกอุ้มขึ้นมาปัดฝุ่นใหม่ได้ง่าย ๆ

บทสรุป: เมืองในป่าหรือเมืองในฝัน?

The Forestias มีทุกอย่างที่ PR อยากให้เราเชื่อ — sustainability, well-being, innovation, UN SDGs, carbon neutral ฯลฯ แต่ในเชิงธุรกิจ โครงการนี้คือบทพิสูจน์ว่า “นวัตกรรมอสังหาฯ ยั่งยืน” จะขายได้จริงในตลาดไทยหรือไม่

• ถ้าเดินจบตามแผนปี 2569 โครงการนี้จะเป็น แลนด์มาร์กใหม่ของไทย ที่คนทั่วโลกมองมา

• แต่ถ้าเจอปัญหา demand หรือ cashflow เมื่อใด The Forestias จะถูกจดจำในฐานะ “โครงการในฝันที่แบงก์ยังต้องพยุง”

ในวงการอสังหาฯ ที่ผมเห็นมา 15 ปี นี่คือเคสคลาสสิกที่สอนว่า เงินทุนใหญ่, PR สวยหรู, แบรนด์ดังระดับโลก ไม่ได้แปลว่าทุกอย่างจะสำเร็จเสมอไป — เพราะสุดท้าย real estate จะถูกตัดสินที่ ตลาด และลูกค้าจ่ายจริง เท่านั้น